Hecho en Baltimore: el edificio y el negocio de un espacio temático - 💡 Fix My Ideas

Hecho en Baltimore: el edificio y el negocio de un espacio temático

Hecho en Baltimore: el edificio y el negocio de un espacio temático


Autor: Ethan Holmes, 2019

Con la investigación y el desarrollo completos, llegó el momento de comenzar la búsqueda de bienes. Sin embargo, como sabe cualquiera que haya comprado una casa, los bienes raíces pueden ser un agujero de conejo de complejidad cada vez mayor. El desarrollo de propiedades comerciales no es diferente, en capas con aún más obligaciones y costos. Para navegar estas aguas, tuvimos que flotar una serie de estructuras legales.

El legado de Open Works se remonta veinte años al Dr. Robert W. Deutsch. Fue un empresario muy exitoso que fundó y dirigió dos empresas en su vida: Física general (1968 - 1987) y RWD Technologies (1988 - 2008). Sobre la base de su trabajo inicial en el campo de la energía nuclear, el Dr. Deutsch se dio cuenta de que las compañías Fortune 100 podían transformar sus organizaciones con tecnologías sofisticadas para la fabricación, la gestión de datos, las comunicaciones y el servicio al cliente. Enfocó a sus compañías en mejorar los sistemas de apoyo al desempeño de los empleados y disminuir el costo de la integración de la tecnología.

Basado en el éxito de su primera empresa, Física general, el Dr. Deutsch creó la Fundación Robert W. Deutsch en 1988 para brindar apoyo a programas innovadores en ciencia y tecnología en instituciones de educación superior en Maryland. La Fundación formaba parte de su deseo de devolver a las fuentes públicas de descubrimiento científico e innovación tecnológica sobre las que había construido su carrera. Su filantropía es un legado vivo que continúa invirtiendo en personas e ideas innovadoras. Durante la última década, la Fundación ha podido ampliar sus programas para apoyar innovaciones en las artes, la educación, la revitalización de vecindarios y la justicia social.

En 2012, la junta directiva de la Fundación Robert W. Deutsch formó Baltimore Arts Realty Corporation (BARCO), una compañía de desarrollo sin fines de lucro con la misión de crear un espacio seguro, asequible y accesible para los creativos de Baltimore.En 2013, BARCO compró 1400 Greenmount Avenue con la idea de continuar con el desarrollo de Open Works. Más tarde ese año, me contrataron (¡gracias!).

Retirada de aguas pluviales. Fotografía de Will Holman.

Entonces, ¿qué hace una empresa de desarrollo? Todos estamos familiarizados con los sitios de construcción enlucidos con carteles de "Próximamente" que identifican una maraña de compañías, pero puede ser difícil resolver todos sus roles y responsabilidades. Para construir un edificio, el desarrollador tiene que:

1. Encuentre, compre y mantenga propiedades para construir.

2. Recaudar dinero de inversionistas y deuda (con fines de lucro) o fundaciones, agencias gubernamentales, bonos, subvenciones y deuda (sin fines de lucro) para construir el proyecto.

3. Cree un plan de negocios para el edificio que genere suficientes ganancias para satisfacer las obligaciones de los inversores y las deudas.

4. Contrate un equipo de arquitectos, ingenieros, consultores, abogados, comercializadores y profesionales de la construcción para ejecutar el proyecto.

5. Supervise y administre el proceso desde la adquisición hasta la operación.

Incluso las excavadoras tienen sentido del humor.

Si está buscando iniciar un espacio de creación en su propia ciudad, comenzar su propia empresa de desarrollo no es la única forma de hacerlo. Hay muchas formas de desarrollar, poseer y operar un espacio de creador. Si está buscando simplemente alquilar un espacio para operar un espacio de creación, entonces puede omitir algunos de estos pasos, pero aún tendrá que crear una estructura legal para su organización. Aquí hay algunas opciones:

  • Sociedad de responsabilidad limitada (LLC): una LLC es la estructura empresarial más simple. En la mayoría de los estados, solo cuestan alrededor de cien dólares y un poco de papeleo. La tributación es relativamente simple, y sus activos personales estarán aislados de cualquier fallo de bancarrota, juicios o reclamaciones de seguros.
  • Sin fines de lucro: un 501 (c) (3) es una organización exenta de impuestos con el propósito de “organizaciones benéficas, religiosas, educativas, científicas, literarias, pruebas de seguridad pública, fomento de la competencia deportiva de aficionados o prevención de la crueldad con niños o animales”. Para configurar una, necesita tener una organización precursora (una LLC califica) y completar (una solicitud muy larga). Ser una organización sin fines de lucro le permitirá acceder a subvenciones, programas gubernamentales y ciertos tipos de préstamos que pueden ser ventajosos según su ubicación, misión y audiencia.
  • Corporación de beneficio público (BCorp): una corporación que se ha comprometido con otros objetivos de beneficio público además de proporcionar un retorno sobre el valor a los accionistas. La Patagonia es uno de los ejemplos más conocidos; han incluido en sus estatutos la sostenibilidad ambiental, los derechos de los trabajadores y los puntos de referencia de la diversidad, aunque algunas de esas cosas afectan su rentabilidad.
  • Corporación de desarrollo comunitario (CDC, por sus siglas en inglés): empresas de desarrollo sin fines de lucro basadas en el vecindario, que se centran más en la creación de viviendas asequibles. Hay más de 4,000 CDC en los Estados Unidos; crear un CDC desde cero probablemente no sea una gran estrategia para desarrollar un espacio de creador, pero una existente puede querer asociarse en un proyecto.
  • Sociedad pública privada (PPP): un acuerdo contractual entre una agencia gubernamental y una entidad privada, generalmente una empresa. Los ejemplos comunes incluyen carreteras de peaje u hospitales, un activo del gobierno que es operado de forma contractual por el proveedor de servicios. Muchos estados y ciudades utilizan algún tipo de PPP para desarrollar bienes raíces, especialmente en comunidades con poca inversión. A menudo emiten Solicitudes de Propuestas (RFP) para propiedades vacantes de propiedad pública para ayudar a darle la vuelta. Makerspaces podría ser un gran uso para propiedades industriales vacantes en poder de una APP.

Lo último del hormigón interior a ser vertido, los baños de abajo.

Si bien las estructuras financieras y legales pueden ser un poco aburridas, son un paso inicial absolutamente esencial para establecer un espacio de creador. Sin estos mecanismos, podría estar poniendo en riesgo sus propias finanzas. Para obtener más información, Urban Manufacturing Alliance tiene un excelente conjunto de herramientas para personas que buscan re-desarrollar propiedades industriales.

La próxima semana, hablaremos sobre cómo implementamos estas estructuras legales y encontramos el sitio perfecto para Open Works.

Actualización de la construcción

Desde el último post, tenemos:

1. Acabado todo el trabajo interior de hormigón.

2. Enmarcado la mayoría de las paredes de arriba.

3. Cavó y comenzó a verter cimientos para los muros de contención en el sitio.

4. Cavamos e instalamos nuestra zanja de retención de aguas pluviales en el estacionamiento para disminuir nuestro impacto en la Bahía de Chesapeake.

Apuntalamiento de acero estructural en, sin pernos.

Pernos de perímetro

Cuarto de baño, aulas y talleres de arriba enmarcados.

Encuadre arriba casi hecho!



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